La chute des prix et des taux sont deux facteurs de motivation pour les particuliers qui envisagent l’achat d’une maison. Mais malgré tout, l’achat d’une maison est un projet représentant un investissement important. Il est de ce fait impératif de se concentrer sur le budget disponible, les différents moyens de financement, les bonnes méthodes de recherches, etc. Voici 10 conseils pour bien préparer son projet d’acquisition immobilière.
Être certain de vouloir investir dans l’immobilier
Selon un sondage Ifop d’avril 2013, 91% des Français nourrissent le rêve d’acquérir leur propre logement. Mais le moment “opportun” n’est pas forcément le même pour tout le monde. Il est important de comprendre qu’il faut, en moyenne, près de 6 ans pour amortir les frais de notaire (7 à 8% du prix de vente). Ensuite, qu’un achat immobilier nécessite d’être “prêt” à rester au même endroit pour plusieurs années.
L’apport personnel dans l’achat immobilier
Il est évident que plus l’apport personnel est important, plus il est aisé d’obtenir un crédit. Les banques et organismes de prêts sont en effet plus enclins à accepter une demande de prêt si l’acquéreur peut couvrir 10% du montant total (soit les frais de notaire et la garantie).
Toutefois, ceux qui sont souvent à découvert ou qui n’ont pas de situation professionnelle stable peuvent se voir refuser un prêt même si leur apport atteint les 10%.
Un prêt familial pourrait éventuellement faciliter l’acquisition immobilière.
Établir un budget logement
Le prix de vente de la maison convoitée ne reflète pas le montant totale de l’investissement immobilier. Car il faut également considérer les frais de notaire, la garantie de l’emprunt, les éventuels frais d’agence, les diverses taxes et charges ainsi que l’assurance du logement. Une fois installée dans le nouveau logement, les frais de transport peuvent en outre augmenter en fonction de l’emplacement du bien. De manière générale, les maisons neuves sont plus onéreuses que les maisons anciennes. Mais elles présentent aussi plus de risques de malfaçons. L’ancien peut nécessiter d’importants travaux et devenir un gouffre financier. L’idéal est d’investir dans une maison récente, de trois ou quatre ans par exemple, et qui a déjà été habité au moins une fois.
Achat immobilier : via une agence ou un particulier ?
L’achat entre particuliers implique du temps, une aptitude à déceler les défauts et à négocier (la surestimation est courante). Faire appel à une agence offre une certaine garantie du fait que les professionnels soient au courant des réglementations en vigueur et des tendances du marché. Si l’agent immobilier est compétent, il permet à ses clients de récupérer les honoraires très facilement. Mais internet offre plus de ressources aux acheteurs qui souhaitent s’informer et comparer les offres proposées par des particuliers.
Visiter efficacement le logement
Les visites sont les occasions pour observer l’exposition des pièces, l’état des plafonds, vérifier qu’il y a suffisamment de prises électriques, etc. Une prise de notes et des photos sont, en conséquence, nécessaires.
Il convient de s’assurer du bon état général du bâtiment : fonctionnement des volets électriques, état de la façade, absence de désordre (fissures, humidité…) et ainsi de suite. Par ailleurs, il est important de s’informer sur les travaux à prévoir. Dans le cas d’un achat sur plan, il est recommandé de se référer aux réalisations “concrètes” du promoteur.
Faire une offre d’achat immobilier raisonnable
S’agissant d’un achat immobilier, la négociation doit se baser sur des arguments pertinents comme une comparaison des prix de biens similaires dans les environs.
En général, il est plus facile de négocier le prix d’un logement mis en vente depuis 6 mois ou plus, qui requiert d’importants travaux ou qui se situe loin des transports.
Parfois, il faut savoir accepter le prix déterminé sans négocier, si le prix est, par exemple, justifié (sans quoi l’opportunité peut disparaître). D’autres fois, il est important de faire comprendre au vendeur que le bien immobilier intéresse mais que le prix de vente parait trop élevé. Dans les deux cas, l’approche doit être prudent pour ne pas rater une belle opportunité.
Établir un compromis de vente en présence d’un professionnel immobilier
Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur, un avant-contrat déterminant les conditions de vente est établi. Il s’agit soit d’une promesse unilatérale de vente soit d’un compromis de vente. Les deux parties sont engagées dès la signature du document. Néanmoins, un refus de crédit ou une autre condition suspensive peut faire annuler la vente.
Il est judicieux de se fier à un professionnel (agent immobilier ou notaire par exemple) pour la rédaction du document. Le notaire atteste de la validité de la transaction sur un plan juridique. L’acompte généralement de 10% versé sur son compte séquestre peut être récupéré durant la période de rétractation (10 jours) et sans frais si l’acquéreur se rétracte.
Choisir le crédit immobilier adéquat
Jouer sur la concurrence est un moyen efficace pour trouver les meilleures conditions. Il est plus facile de s’en remettre à un courtier qui peut comparer les offres et obtenir des taux intéressants. Mais, on peut aussi faire de bonne affaire sans recourir à un courtier. Aucun paiement n’est dû si l’acquéreur ne souscrit pas au prêt proposé par le courtier. L’équivalent des frais bancaires (dont l’acquéreur est exempté) est reversé au courtier à titre d’honoraires. L’idéal est de conclure un prêt à court terme qui bénéficie d’un taux d’intérêt fixe afin d’équilibrer le budget. Sinon, un allongement de la durée de remboursement permet de réduire le montant des mensualités. En outre, il est impératif de choisir une assurance décès-invalidité en jouant une fois de plus sur la concurrence.
Relire l’acte de vente immobilier
La rédaction de l’acte de vente est généralement confiée au notaire du vendeur. Ce qui n’exclut pas la possibilité pour l’acquéreur de demander l’assistance du sien. Les frais sont alors partagés entre les deux notaires, ce qui n’implique aucun surcoût. À ce stade, l’acquéreur se doit de vérifier la conformité des clauses avec celles de l’avant-contrat. Par ailleurs, c’est le moment de s’assurer que le bien n’a subi aucun sinistre et que les travaux de copropriété avancent suivant le planning prévu. La remise des clés se fait après avoir effectué un virement ou un paiement par chèque de banque aux notaires.
L’optimisation des travaux dans le logement
Il est conseillé de solliciter des devis auprès d’au moins 3 artisans dès que le compromis de vente est signé. Une expertise technique indépendante effectuée avant la vente permet également d’évaluer la nature et le montant des travaux à envisager. L’idéal est d’intégrer le montant des travaux au prêt prévu pour l’achat afin de bénéficier des meilleurs taux.
En outre, prévoir contractuellement avec les entreprises des travaux des pénalités en cas de retard offre une garantie sur l’achèvement des travaux.
