La garantie décennale fait partie des garanties légales de la construction. Elle a été revue dans le détail avec la loi du 4 janvier 1978 et couvre certains désordres affectant un ouvrage (une maison par exemple), qui sont apparus après la réception des travaux. Nous allons voir, dans cet article, quels sont les principes de la garantie décennale, les désordres concernés, les acteurs assujettis… et bien d’autres points encore.
Les principes de la garantie décennale
En matière de construction, il y a une présomption de responsabilité décennale du constructeur, à l’égard du maître d’ouvrage et des acquéreurs successifs. Elle s’applique de plein droit, dès lors que les désordres graves sont apparus dans les 10 ans suivant la réception de l’ouvrage. Cela signifie que le maître d’ouvrage n’est pas obligé de démontrer une erreur de conception ou de réalisation, pour que la garantie décennale s’applique. De la même manière, le constructeur ne peut obliger le maître d’ouvrage à rechercher la cause des désordres (Cass. Civ 3, 27.01.2015, n° 13-21.945).
Les désordres qui entrent dans le périmètre de la garantie décennale
La garantie décennale couvre les désordres qui mettent en péril la solidité de la maison. De façon plus précise, les désordres entrant dans le périmètre de couverture de cette garantie sont :
- les désordres portant atteinte à la stabilité de l’ouvrage ;
- les désordres affectant un élément constitutif ou d’équipement du bâtiment, le rendant impropre à son usage de destination (un problème d’étanchéité par exemple) ;
- les désordres affectant un équipement inséparable de la structure (le carrelage par exemple).
Les acteurs assujettis à la garantie décennale
Les constructeurs ou locateurs d’ouvrage, au sens de l’article 1792 du Code civil, sont les premiers acteurs devant respecter la garantie décennale. Ils sont liés au maître d’ouvrage par un contrat de “louage d’ouvrage”. Il s’agit de l’architecte (en cas de vice de conception par exemple), du maître d’oeuvre, du constructeur de maison individuelle (avec ou sans fourniture de plan) et du contrôleur technique (dans la limite de sa mission). D’autres acteurs, comme les vendeurs d’immeubles, sont réputés constructeurs et sont donc assujettis à la garantie décennale. Par exemple, dans des cas particuliers, sont concernés : le vendeur d’immeuble à construire, d’immeuble à rénover ou encore d’immeuble après achèvement.
Les bénéficiaires de la garantie décennale
Le premier bénéficiaire de la garantie décennale est le maître d’ouvrage, qui dispose des qualités nécessaires pour agir contre les constructeurs, en cas de problème de construction. Après la cession du bien, les acquéreurs successifs de l’ouvrage sont également fondés à agir contre le constructeur. Les locataires, quant à eux, ne peuvent pas rechercher la responsabilité décennale du constructeur, car ils ne sont pas autorisés à recevoir une somme correspondant à la réparation des désordres.
Le recours en garantie décennale après 10 ans
Après 10 ans, à compter de la date de réception des travaux, la garantie décennale ne couvre plus les propriétaires successifs de la maison, en présence de désordres structurels sur la construction, tels que des fissures. Néanmoins, dans certains cas, le recours en décennale après 10 ans peut être recevable. Ce sera possible pour des désordres causés par l’erreur délibérée du constructeur. Cette faute, dite “dolosive”, peut se caractériser par la conscience de l’insuffisance notoire de ses travaux ou de celle d’un sous-traitant (Cass. Civ 3, 27.3.2013, n° 304).
