La réussite d’un projet de construction se prépare longtemps avant que les premiers parpaings ne soient mis en place. Tout commence par la recherche et le choix du terrain, l’étude de sol, la recherche et le choix du constructeur, puis la signature du contrat de construction et les emprunts, les assurances, le règlement échelonné des différentes phases de travaux. Et enfin la livraison de l’ouvrage et l’établissement des éventuelles réserves. Voici 5 conseils pour que votre projet de construction ne vire pas au cauchemar.

Avoir une parfaite compréhension du contrat de construction

Plusieurs types de contrats sont possibles pour construire une maison. Le CCMI, c’est à dire le Contrat de Construction de Maison Individuelle avec fourniture de plan, reste la solution la plus courante. Ce contrat est mieux encadré par le législateur que le contrat de maîtrise d’œuvre passé avec un entrepreneur, qui lui, n’est pas réglementé. Le Code de la construction et de l’habitation définit, par exemple, les mentions obligatoires du contrat (article L. 231-2), les clauses interdites (article L. 231-3) et les conditions suspensives du CCMI (article L. 231-4). En cas de problème, les possibilités de recours dépendent, en grande partie, du type du contrat signé avec le constructeur. Il est donc conseillé d’avoir une bonne connaissance du contrat, ainsi que des droits et obligations qui en découlent, avant de le signer.

Réaliser une étude de sol afin de se prémunir des désordres

L’emplacement ou la superficie d’un terrain à bâtir sont des éléments importants. Mais le choix du terrain dépend surtout de sa nature et de ses caractéristiques. Elles conditionnent le type de fondations et, parfois même, les méthodes de construction. En amont de la réalisation de la maison, l’étude géotechnique (ou étude de sol) aide à définir les qualités mécaniques du sol, sa stabilité et les éventuels risques de remontées d’humidité. Elle permet, en conséquence, de déterminer si des fondations superficielles suffisent, ou s’il sera nécessaire de prévoir des fondations spéciales. L’étude géotechnique est ainsi primordiale, afin de prévenir l’apparition de désordres, dont les fondations seraient à l’origine.

Souscrire une assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage doit obligatoirement être souscrite par le maître d’ouvrage, avant le début des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation (loi Spinetta de 1978). Sa fonction est de préfinancer les dommages de nature décennale. L’assurance dommages-ouvrage permet ainsi au maître d’ouvrage d’être remboursé de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre la décision des assurances, des entreprises concernées, ni une quelconque décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun. Pourtant, nombre de maîtres d’ouvrage pensent encore, à tort, que cette assurance est inutile et qu’elle fait doublon avec l’assurance décennale, qui elle est souscrite par le constructeur.

Conditionner le paiement des travaux à leur achèvement

En construction, les règlements se font toujours sur la base d’appels de fonds, envoyés en fonction de l’avancement du chantier. Une mention obligatoire du contrat CCMI présente d’ailleurs le plan de financement de l’ouvrage et fait état des modalités de règlement, à chaque stade de la construction. Malgré cela, il est fréquent de constater des pratiques contraires. Certains constructeurs demandent un paiement anticipé, par rapport à l’échelonnement contractuel. A la fin du chantier de construction, la totalité du solde restant peut être réclamée au maître d’ouvrage, même en cas de réserves. Conseil : verser les fonds seulement lorsque les travaux sont achevés. De la même manière, toujours avoir en tête que le prix étant forfaitaire et définitif, le constructeur ne peut demander aucune majoration. Ainsi, si la construction nécessite des travaux plus complexes et coûteux, le constructeur doit en subir seul les conséquences.

Lister les désordres lors de la phase de réception de la maison

La date de réception est une phase clé, durant laquelle le maître d’ouvrage vérifie l’état du bien, afin de s’assurer que son logement neuf ne comporte aucune malfaçon. C’est à compter de cette étape ultime que débutent les délais de recours pour les malfaçons. En présence de défauts dans le logement, le maître d’ouvrage établit une liste de réserves, au titre du procès-verbal de réception. Le constructeur de la maison est alors soumis à certaines obligations par la garantie de parfait achèvement et ce, pendant un an après la réception. Puis, par la garantie biennale qui concerne les éléments d’équipement pendant deux ans et enfin, par la garantie décennale pendant dix ans. Bon à savoir : le maître d’ouvrage a la possibilité d’émettre des réserves complémentaires, dans les 7 jours suivant la réception (cas des maisons construites en CCMI). Les nouveaux propriétaires disposent de 30 jours, lorsqu’il s’agit d’une livraison (cas d’une maison ou d’un appartement acheté sur plan). En phase de livraison du bien, il est possible de se faire assister par un expert indépendant.