La réception des travaux est la phase ultime d’un chantier de construction ou de rénovation. Elle signifie la fin du marché convenu avec l’entreprise de bâtiment et marque ainsi l’accord du maître d’ouvrage concernant l’achèvement, ainsi que la conformité des travaux. La réception constitue le point de départ des garanties légales de la construction. Sur le plan juridique, cette dernière étape est encadrée par un article du Code civil (1792-6, alinéa 1) et complétée par une jurisprudence importante.
Article L1792-6, alinéa 1 du Code civil : le texte de référence de la réception
L’article 1792-6, alinéa 1 du Code civil dispose que “la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement […].”
Un acte juridique émanant du maître d’ouvrage
En phase de réception, le maître d’ouvrage réalise un acte juridique au terme duquel il déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Il est le seul à pouvoir la prononcer, même si sa qualité lui permet de se faire assister par un professionnel indépendant de son choix. Il peut également désigner un mandataire pour procéder à sa place à la réception des travaux et signer le procès-verbal. S’il le juge nécessaire, le maître d’ouvrage a également la possibilité de refuser la réception de l’ouvrage. Mais il devra, pour que son refus soit recevable, disposer de motifs légitimes. Ces derniers concernent principalement l’ampleur et la nature des désordres constatés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 mai 2013, 12-17.609).
Une réunion contradictoire entre le maître d’ouvrage et le constructeur
La réception des travaux est possible, dès lors que le constructeur a préalablement informé le maître d’ouvrage que l’ouvrage peut être reçu. Cette information peut être formelle ou non. La réception des travaux prend la forme d’une réunion sur le chantier de construction et doit être prononcée en présence du constructeur. Le caractère contradictoire de la réception des travaux suppose que le constructeur puisse prendre connaissance des réserves émises par le maître d’ouvrage et qu’il puisse à son tour, le cas échéant, formuler des observations.
La prise de possession de l’ouvrage et le principe de réception tacite
Lorsque le maître d’ouvrage se voit remettre les clefs et qu’il prend possession des lieux sans procéder à la réception, il règle alors le solde du marché sans aucune contestation. Mais en cas de désordres, la question de savoir si la prise de possession vaut réception tacite de l’ouvrage se pose souvent. La jurisprudence répond par l’affirmative et prévoit que la réception des travaux peut se faire de façon tacite à certaines conditions. Ainsi, le maître d’ouvrage devra avoir manifesté sa volonté non-équivoque d’accepter tacitement l’ouvrage (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 novembre 2014, 13-24.569 et 12 février 2014, 13-10.930). En cas de litige, le juge considérera la date de réception tacite relativement à la réunion de faits établissant que le maître d’ouvrage a accepté les travaux. Il peut s’agir du paiement du solde des travaux, de la prise de possession des lieux ou encore de l’absence de lettre de réserves.
La réception pour les biens achetés sur plan
La vente d’un bien immobilier (appartement ou maison) sur plan ou à construire est également appelée vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En vertu de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu envers les acquéreurs, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et constructeurs sont tenus, en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil. Toutefois, la réception des travaux est le résultat de l’acte entre le maître d’ouvrage, c’est à dire le promoteur et le constructeur. La participation du client final qui fait l’acquisition, par exemple d’un appartement dans le nouvel immeuble bâti, n’a aucun effet juridique à la réception (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 novembre 2010, 09-70.235).
